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2019-04-09 08:10     来源:
        

位于淮河路和工农路交会处的时代广场小区,建成于2001年,时至今日,已经先后历经了5任物业公司入驻管理。今年2月底,小区第四任物业正式宣布退出小区物业管理。为了不让小区陷入“脱管”状态,3月6日,时代广场小区物业管理委员会正式成立,并引入了第五任物业公司。新物业进驻小区后,由开发商和之前历任物业遗留的种种问题却陆续暴露出来,并直接给新进物业公司的管理提高了难度系数。为了划分清楚小区权责关系,也为小区物业管理创造一个相对公平的环境,青年街道专门成立联合调查组对小区的各项产权问题逐个进行摸底调查。


新物业一进驻,老问题全暴露

“楼道里堆满了垃圾没人清扫、高层的电梯全部停运、业主的车辆无处停放……简直令人无法想象,那段日子看不见保洁也见不到保安。”时代广场小区的住户王先生一提起今年初自己居住的小区出现的混乱场面,至今记忆犹新,开发商和历任物业给小区留下了一个烂摊子。

小区好不容易有了新物业,业主们以为,这以后,大家就能顺顺当当过安稳日子了,可没想到,新物业刚一接盘就遇到了各种意想不到的问题。

“物业配套用房被出租了、小区公共活动室也被出租了,甚至地下车库里人防工程的区域都被‘卖’了,业主没地方停车,意见很大。”时代广场小区物业公司负责人彭立军说,一个月前他所在的物业公司接管该小区,本想施展拳脚大干一场,但进驻后发现处处受到掣肘,一些厘不清头绪的遗留问题,不仅让物业工作难以正常开展,甚至还成了部分业主对物业抵触、甚至反感的理由。目前,作为新入驻的物业,从前任物业手里交接的只有一间10平方米左右的物业办公用房,其他配套设施一概没有,连正常的办公都受影响。

调查组成员陈勇是青年街道工作人员,他也证实了物业公司的说法。“开发商、之前物业遗留的问题简直五花八门,小区公共空间有的是被无偿占用、有的是被开发商或者物业抵债,抵给了个人,还有的区域是被私自改造了……问题千头万绪,小区要规范管理,必须把这些问题一一理顺、解决,所以我们成立了调查组。”陈勇说,街道希望小区能够有正常的物业管理,成立调查组是为了协助调查,帮助物业尽快让工作步入正轨,“我们也希望物业公司能站住脚,而不是来了就走。物业现在连正常的办公场所都没有,确实很是问题。将所有的产权隶属关系弄清楚后,我们会通过法律,明确归属、权责。”


遗留问题如何根治,他山之石或可借鉴

开发商或者前期物业遗留下来的问题,已经让一些接盘物业公司焦头烂额。

市住建局物业办负责人李晓伟介绍,为了预防开发企业给小区在以后的物业管理留下问题,监管部门要求物业公司在接管小区时仔细做好“承接查验”,这一环节包括组织专家对小区的各种硬件设施、配套设施等进行查验,比如房屋质量、管线铺设、小区绿化、物业用房等各项内容。大部分物业公司为了以后的工作可以顺利开展,也会按照相关要求进行承接查验,但也有一部分物业公司因为和开发商的“特殊关系”而对这项工作睁一只眼闭一只眼。

依据国务院《物业管理条例》第24条的规定,建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则,通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。而一些大型开发企业,除了进行房地产建设之外,也有自己的物业公司、装饰公司。在房地产项目的开发建设中,针对本公司开发的项目,往往在装修、物业管理等方面,也由本公司或公司下属的子公司来完成,实行“一条龙” 服务。而这种情况下,物业公司接手小区时,对自己的母公司或是兄弟公司有可能会放松查验要求,甚至是缺乏明确的承接验收过程和手续,最终导致开发遗留问题在物业管理阶段暴露出来。

李晓伟说,小区“建管分离”确实堵住了很多产生遗留问题的漏洞,作为物业主管部门也会对物业的“承接查验”进行复查,但仍然无法百分百杜绝开发商或是前任物业遗留问题给之后的物业管理留下隐患。

采访中,李晓伟告诉记者,目前国内部分城市已经开始针对类似的遗留问题尝试一些“堵漏”、“治漏”的方法,比如用 “保证金制度”保障小区遗留问题解决。即开发商、进驻小区的物业公司都要向第三方专门的监管机构缴纳一定数目的保证金,确保小区在以后的管理过程中可以正常运行。一旦小区出现房屋质量问题,需要维修,或者产生各种物业问题,而开发商或者物业企业不愿、不能承担相应的责任解决问题,那么业主就可以向监管机构提交申请,使用这笔保证金,用于解决小区的维修、维护等各种问题。我市也在积极探索根治这类问题的办法和路经。

业内人士介绍,目前,我市执行的是开发商和物业企业“建管分离”,大部分小区也在实际操作中做到了这一点,所以业主也要分清责任,不能将开发商遗留问题推给物业,成为自己拒缴物业费的理由。有的业主认为,很多小区的“前期物业”,都是由开发公司选聘或者指定的。因此,业主就认定物业公司和开发公司是一家人,出现问题找谁都一样。而其实,绝大部分物业公司与开发公司在经济上、隶属上毫无关系,即使部分物业公司是开发公司的子公司,但是管理相对独立,财务更是单独核算。所以关于开发商方面的遗留问题,与物业公司毫无关系,有的甚至是销售代理公司方面的问题,更是与物业公司沾不上边。


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